台南地區・不動產服務
長谷川不動產管理顧問有限公司在台南經營出租房屋代管，管理的物件以透天改建的分租套房和大樓住宅為主。房子要賣、要租、要整修後出租，或已經出租但不想再自己收租、抄表、處理修繕，都可以交給我們。
代管是由屋主和房客直接簽租約，屋主仍然是出租人，我們以屋主代理人的身分處理出租後的大小事，再每月把帳算清楚、把錢匯給屋主。
評估租金行情、拍照刊登、安排帶看，盡量縮短空房的天數。
簽約前核對所有權人與房客身分，使用官方定型化契約範本；押金不超過兩個月租金，提前終止違約金不超過一個月租金。
家具家電逐項清點拍照、說明生活公約、交付鑰匙磁扣，退租時才有依據。
每月追蹤繳款狀況，逾期由我們聯絡房客，屋主不用自己開口催。
定期抄電表、計算各房水電費並公布給房客，公電與分攤方式依各棟設定。
接到報修先判斷狀況、聯絡師傅處理，費用列入當月結算讓屋主看得到。
租約到期前一個月詢問續約；退租時現場點交、結算押金與費用。
出具所有權人結算明細：房租收入、代收水電、管理費、修繕支出、押金收退逐列列出，轉帳並開立發票。
| 項目 | 收費 | 說明 |
|---|---|---|
| 管理費 | 月租金 10% | 以每一委託物件（整棟或整戶）當月應收租金合計計算，含車位租金；合計的 10% 不足 1,000 元時以 1,000 元計收。空著的房間不計入，整案當月都沒有出租就不收管理費。 |
| 清潔費 | 每月 1,000 元 | 每案每月固定，空房期間照收。分租物件含公共區域定期清潔；大樓單戶等物件依契約約定。 |
| 修繕費用 | 實支實付 | 由屋主負擔。簽約時約定授權金額，額度內我們直接處理，超過先徵詢屋主同意。 |
檢視各棟租約到期日，到期前一個月詢問房客是否續約。
結算管理費與屋主實得金額，經主管核對。
結算結果呈報屋主，並開立發票。
屋主實得金額轉帳，寄送對帳明細與發票。
抄電表、拍照存證，計算水電費並公布到各棟群組。
包租是業者先向屋主承租、再轉租給房客，賺取中間價差，屋主每月拿固定租金。我們目前以代管為主：租約由屋主和房客直接簽，租金扣除管理費等費用後歸屋主，每月收支列在結算明細上。代管不承諾保證租金或保證出租率；如果您需要包租，可以來電討論，我們會先評估再回覆。
很多老透天整棟出租不好租、租金也低。我們會先估算「整棟出租」和「改成分租套房」兩種做法的租金差距與工程費用，屋主決定之後，從設計、施工到完工後的招租與代管都可以由同一家公司接手。
看屋況、管線、結構與周邊租屋需求，估算改建前後的租金差距。
確認隔間、水電、衛浴配置與預算，看過現場才報價。
常見項目：全棟水電管路更新、重新隔間規劃套房、店面整修。
完工後直接接手招租與代管，屋主不用再另找業者。
巷弄內的老透天，原本的租金與房屋價值都不理想。評估後改為 8 間分租套房。
屋主原本只委託整棟代租，比較租金差距後改為「一樓店面＋樓上套房」。討論約 3 個月、施工約 8 個月，完工後由我們代管。
規劃店面與分租套房，與屋主討論約 2 個月後動工，施工期間約 6 個月。
由裝修部門承接建物、廠房的拆除與廢棄物清運。先到現場了解建物狀況、拆除範圍與清運量，再討論施作方式和報價。
長谷川領有不動產經紀業許可，承接住宅、透天、店面、土地的出售與出租委託，以及買方找屋、租客找房。目前在架的物件都放在官網「買屋・租屋」頁面。
依同區實價登錄行情建議售價，刊登、帶看、議價、簽約到交屋全程陪同。
只要幫忙找房客、不需後續管理的屋主，可以單次委託代租。
說明需求後代為配對物件、安排看屋，並提供房貸月付試算與周邊行情參考。
簽約、用印、交屋點交依流程辦理。租賃案件於簽約 30 日內申報實價登錄；買賣案件於移轉登記時由買賣雙方一併申報。
| 類型 | 法定上限 | 說明 |
|---|---|---|
| 買賣 | 成交價 6% | 內政部《不動產經紀業報酬計收標準規定》：向買賣雙方收取的報酬合計不得超過成交價金 6%。 |
| 租賃 | 一個半月租金 | 向出租人與承租人收取的報酬合計不得超過一個半月租金。 |
以台南市為主。目前管理中與委託中的物件分布在永康區、北區、東區、安平區、仁德區、佳里區、善化區、西港區等地。台南以外的物件可以來電，我們依距離與服務內容個案評估。
台南市永康區中華西街183號
電話 06-2006262
LINE @871jsocd
Email cgcreals@gmail.com
長谷川不動產管理顧問有限公司
統一編號 83240110