台南出租房屋代管費用怎麼算？
想把房子交給代管公司，第一個問題通常是「一個月要付多少」。代管費的算法各家不同，有的收固定金額，有的按租金比例，有的另收清潔、招租或修繕管理費。這篇用長谷川不動產的收費方式當例子，把每一項費用拆開說明，再整理簽約前該問清楚的事。
一、管理費：月租金的 10%
長谷川的管理費是每一委託物件（整棟或整戶）當月應收租金合計的 10%，合計不足 1,000 元時以 1,000 元計收。
- 以當月租金合計計算：當月有出租、有開帳單的房間租金加總（含車位租金）。
- 空房不計入：沒租出去的房間不算進租金合計；整案當月都沒有出租，就不收管理費。空房的損失由屋主承擔，代管公司同樣少了收入，所以雙方都想盡快把房間租出去。
- 最低 1,000 元：整戶只有一間、月租 6,000 元時，10% 只有 600 元，以 1,000 元計收。下限是看整個物件的合計，不是每間房各算一次。
二、清潔費：每月 1,000 元
每案每月固定 1,000 元，空房期間照收。分租套房用於公共區域的定期清潔；大樓單戶等物件依契約約定。分租套房的樓梯、走道、垃圾區如果沒人整理，很快就會影響招租和房客續住意願。
三、修繕費用：實支實付
冷氣、熱水器、漏水、門鎖這類修繕，費用由屋主負擔，按實際支出列入當月結算。簽約時會先約定一個授權金額：額度內我們直接叫師傅處理，超過的先問過屋主才動工。
四、實際算一次
一棟透天改成 5 間套房，每間月租 8,000 元，5 間都有出租：
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 管理費 | 8,000 × 5 × 10% | 4,000 元 |
| 清潔費 | 每月固定 | 1,000 元 |
| 每月合計 | 5,000 元 |
如果其中一間空著，那個月的管理費就是 8,000 × 4 × 10% ＝ 3,200 元，加清潔費共 4,200 元。
屋況特殊、戶數特別多或特別少、服務範圍有增減的物件，費用會另外議定，並寫進代管契約。
五、這些錢換到什麼服務
管理費包含出租後大部分的例行工作：
- 招租、帶看、核對房客身分、簽約與入住點交
- 每月收租、逾期催繳
- 抄電表、計算各房水電費並通知房客
- 接受報修、聯絡師傅、追蹤修繕進度
- 租約到期前一個月詢問續約、退租時點交與押金結算
- 每月出具所有權人結算明細，轉帳並開立發票
一般房東自己管時，真正花時間的不是收錢，而是抄表算水電、處理房客臨時狀況、催繳和退租點交。可以估一下這些事情每個月花您幾個小時，再和代管費比較。
六、簽約前要確認的五件事
不論委託哪一家，這五件事都應該寫進契約：
- 管理費怎麼算：按租金比例還是固定金額？空房收不收？有沒有最低收費？
- 還有哪些額外費用：清潔費、招租費、修繕管理費、文件費是否另計？
- 修繕授權金額：多少錢以內可以直接處理，超過怎麼通知？
- 對帳方式與日期：每月什麼時候給明細、什麼時候匯款、有沒有開發票？
- 委託期間與終止方式：最短委託多久？提前終止要提前多久通知、有沒有違約金？
另外，可以請對方出示租賃住宅服務業登記證。依《租賃住宅市場發展及管理條例》，經營代管業務須向主管機關申請許可並辦理公司登記、加入公會、繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員，並領得登記證後，才能營業。
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本文由長谷川不動產管理顧問有限公司提供，收費以本公司 2026 年 10 月的收費原則為例，實際費用以代管契約為準；法規說明為一般資訊，個案請以主管機關公告為準。