長谷川不動產管理顧問有限公司　·　最後更新：2026-10-24

房東自己管，還是交給代管？

房子出租後，常見的管理方式有三種：自己管、交給代管、交給包租。三種沒有絕對的好壞，差別在誰承擔空房風險、誰花時間、錢怎麼分。這篇把三者攤開來比，最後附一份判斷清單。

一、三種做法比一比

代管是業者以屋主代理人的身分管理，租金扣掉管理費後都是屋主的；包租是業者先向屋主承租、再轉租給房客，屋主每月拿固定租金，業者賺中間的價差，也自己承擔空房。

二、自己管，時間花在哪

很多房東覺得「收租而已，自己來就好」。實際上，收租是最快的一段，花時間的是：

• 抄表算水電：分租套房每個月要逐間抄電表、算公電分攤、通知房客。
• 催繳：逾期要開口要錢，同一位房客反覆遲繳時最傷神。
• 修繕：冷氣不冷、熱水器壞、漏水，常常在晚上或假日發生，還要自己找師傅、約時間。
• 招租空窗：拍照、刊登、接電話、帶看，期間每空一天就少一天租金。
• 退租點交：設備有沒有損壞、押金扣多少，最容易起爭執。

管一兩間還好，管到一整棟分租套房，這些事會變成固定的工作量。

三、適合自己管的情況

• 只有一兩間，房客穩定、很少換人
• 住在附近，臨時有狀況能馬上到現場
• 有時間，也願意處理房客的大小事
• 習慣記帳，每月收支、押金都清楚

四、適合交給代管的情況

• 分租套房、房間數多，每月抄表算水電已經吃掉不少時間
• 人不住在物件附近，或工作忙，沒辦法隨時處理修繕
• 曾經漏收、算錯，或年底報稅時翻不出完整的收支紀錄
• 空房期間拖很久，不知道是價格還是屋況問題
• 不想親自面對催繳和退租爭議

五、適合考慮包租的情況

• 最在意每月收入固定，不想承擔任何空房風險
• 能接受拿到的租金比市場行情低一些（業者要賺價差、也扛空房）

包租要特別看清楚業者的財務狀況和契約中的終止條件，因為一旦業者經營不善，屋主可能收不到約定的租金。

六、選代管時，先看這三點

1. 是否合法登記：可以請業者出示租賃住宅服務業登記證。
2. 費用寫清楚：管理費怎麼算、空房收不收、還有沒有額外費用。可參考〈台南出租房屋代管費用怎麼算？〉。
3. 每月有沒有完整明細：房租、水電、管理費、修繕、押金每一筆都要列出來，而且固定日期匯款。

長谷川怎麼做

長谷川不動產在台南以代管為主：租約由屋主和房客直接簽，管理費為每一委託物件當月租金合計的 10%（不足 1,000 元以 1,000 元計），另加清潔費每月 1,000 元；空房不計入管理費，清潔費照收；每月 19 日呈報結算並開立發票、21 日轉帳。老透天如果整棟租不好，也可以先評估改建分租套房，完工後直接接手代管。

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本文由長谷川不動產管理顧問有限公司提供，內容為一般情況說明，實際條件以雙方契約為準。